Defectos de construcción en casa nuevaDEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN EN VIVIENDAS

Que hacer cuando después de decidirnos a invertir en una vivienda empiezan a aparecer defectos, daños, o vicios inesperados.

Muchas de las personas que se han visto en la situación anterior se han encontrado perdidas, sin ningún tipo de orientación no sabiendo cómo actuar, ni a quién dirigirse, viéndose frustrados, al ver, que después de la gran cantidad de dinero que han invertido han terminado adquiriendo un producto defectuoso, con la gravedad que esto conlleva cuando este producto es una vivienda.

Los vicios ocultos de la viviendas son defectos no visibles u ocultos, que en caso de que aparecer antes de un determinado plazo desde la venta, dan derecho al comprador a exigir al promotor y a otros responsables el saneamiento de la vivienda, o la resolución del contrato o de sus condiciones, con el derecho a la indemnización por los daños y perjuicios sufridos en ambos casos.

Pues bien, frente a los anteriores problemas, es importante señalar que la ley protege a todos estos perjudicados, intentado en la medida de lo posible resarcirles.

La solución de la controversia sería competencia de los Jueces de la Jurisdicción Civil, iniciándose el proceso mediante la presentación de una demanda en los Juzgados correspondientes, en la cual se describirían todos los hechos acontecidos, y se plantearían todas aquellas pruebas que demuestren como la nueva vivienda recién adquirida se ha deteriorado o han ido apareciendo daños de los cuales sus propietarios no son responsables.

Como en todo procedimiento judicial, cuantas más pruebas se presenten, más posibilidades existirán de demostrar la verdad y conseguir con esto una sentencia favorable, compensando aquello que se ha tenido que soportar. Por ello siempre es importante guardar todos los documentos relativos al caso, como pueden ser contratos de compraventa.

Una de las pruebas que más relevancia tiene en estos procedimientos son los informes periciales de peritos expertos en la materia, quienes debido a su conocimiento en la materia, podrán justificar técnicamente cuales son las causas reales de los vicios o defectos que han aparecido. Para ello, siempre es importante contar con el mejor equipo de expertos en la materia, ya que son los buenos informes periciales los que hacen ganar pleitos y depurar las responsabilidades correspondientes. El informe pericial suele contener fundamentos técnicos de todos los fallos que se han observado, acompañado de un amplio material fotográfico para sustanciar lo anterior. El precio del informe pericial puede variar, pero nuestro consejo es no escatimar gastos en esta prueba, ya que es en la que principalmente se basarán.

La ley que debemos tener en cuenta en este tipo de casos es la Ley de Ordenación de la Edificación, la cual diferencia tres responsabilidades según el tipo de gravedad de los defectos:

  • Responsabilidad decenal. El plazo que se da para la aparición de los defectos es de 10 años, y se refiere a los casos de ruina física del edificio, total o parcial. El artículo 17-1-a) la define como la derivada de vicios o defectos que afecten a elementos estructurales del edificio (cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga) y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
  • Responsabilidad por vicio funcional: ruina funcional, cuyo plazo es de tres años, a contar desde la fecha de la recepción de la obra. Se refiere a daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen incumplimiento de los requisitos de habitabilidad: grietas, fisuras, humedades, etc.,
  • Responsabilidad por Defectos en acabados: responsabilidad del constructor durante un año por los vicios o defectos de ejecución que afecten a acabados de las obras.

 

En todos los casos se deberá buscar al responsable concreto, si bien el promotor responderá siempre solidariamente con los demás agentes, es decir, arquitectos, aparejadores, constructores, etc… Estos agentes quedan excluidos de responsabilidad en el supuesto de caso fortuito, fuerza mayor y el acto de tercero. Asimismo, y respondiendo también a la nueva línea adoptada por esta Ley, queda también excluido el caso en que se pruebe que el daño haya sido ocasionado por el propio interesado, esto es, en supuestos de inadecuado uso o mantenimiento por el propietario o usuario, por como ya hemos mencionado anteriormente es importante todo tipo de prueba que descarte esta posibilidad.

También es importante matizar que todos agentes también responderán de los vicios que existan o hayan aparecido pese a que estos los ignorasen, por lo que no pueden eludir su responsabilidad.

Es importante señalar que el plazo de prescripción, queda reducido a dos años desde que se produce el daño.

Los dos años se computan desde que se produzcan los daños y no desde que venza el plazo de garantía, por lo que se puede dar el caso que la acción para reclamar haya prescrito antes del vencimiento del plazo de garantía.

Por tanto, el agente demandado podrá oponer la prescripción de la acción si demuestra que el perjudicado tuvo conocimiento de los daños con una antelación superior a los dos años, salvo que hubiera mediado una causa interruptiva de la prescripción.

El daño se produce cuando se manifieste y concrete su alcance, si bien hay que distinguir entre “daños continuados” y “daños permanentes” (Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de febrero de 1997, en la que se afirma que «…estamos en presencia de lo que ha venido denominándose “daños permanentes”, por contraposición al concepto de “daños continuados”, entendiéndose por los primeros aquellos en los que el acto generador de los mismos se agota en un momento concreto aun cuando sea inalterable y permanente en el tiempo el resultado lesivo, en tanto que los segundos, los daños continuados, son aquellos que en base a una unidad de actos se producen día a día de manera prolongada en el tiempo y sin solución de continuidad». En el caso de daños continuados (que no de daños permanentes) el plazo para reclamar no comenzará a computarse hasta que cese el hecho motivador del daño.

 

 

Otra de las preguntas que se plantean las personas que se encuentran en este tipo de situación es si pueden reparar por si mismos los defectos, interponiendo posteriormente la reclamación judicial. Nuestro consejo en esta situación, es no reparar la situación por nuestra cuenta, ya que esto hará más difícil demostrar el verdadero origen de los daños, reduciendo ostensiblemente las posibilidades de éxito en el procedimiento.

Es comprensible, que las personas quieran soluciones rápidas a sus problemas, pero muchas veces, como sucede en este caso, es mejor esperar, y permitir que la justicia se pronuncie. Este tipo de pleitos suelen tener una duración de un año o año y medio desde la interposición de la demanda.

Los consejos más importantes que debe tener en cuenta son los siguientes:

En caso de aparición de vicios ocultos en la vivienda estando dentro de los plazos indicados anteriormente debe:

  • Encargar un dictamen pericial que evalúe correctamente los daños materiales de la vivienda en el que se indique que dichos daños hacen impropio el uso de la vivienda.
  • Párese a reflexionar si en caso de haber conocido dichos daños ocultos hubiera pagado menos por la vivienda, o hubiera desistido de comprarla. En caso de ser así supondría la obligación para el vendedor de subsanar los daños.
  • Revise que en su contrato no se especifique nada de renunciar a reclamaciones en caso de vicios ocultos.
  • Es importante acreditar que los defectos estaban ocultos en el momento de la compraventa. Este punto es bastante complicado de demostrar, pero ayudará por ejemplo si se dispone del informe del tasador, si es que se hizo. Si en dicho informe no se menciona nada es porque aparentemente no se apreciaba a simple vista.
  • Si por su profesión debiera haberse percatado de dichos daños podría ser un motivo para que no prospere la reclamación.
  • Contacte con un profesional que pueda asesorarle en el asunto.

 

Todo lo explicado anteriormente viene recogidos en el Capítulo III de la LOE, compuesto por los siguientes artículos:

Artículo 17. Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación.

1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:

  1. Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
  2. Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.

El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

2. La responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que, con arreglo a esta Ley, se deba responder.

3. No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente. En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.

[…]

Artículo 18. Plazos de prescripción de las acciones.

1. Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.

[…]

Artículo 19. Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción.

1. El régimen de garantías exigibles para las obras de edificación comprendidas en el artículo 2 de esta Ley se hará efectivo de acuerdo con la obligatoriedad que se establezca en aplicación de la disposición adicional segunda, teniendo como referente a las siguientes garantías:

  1. Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5 % del importe de la ejecución material de la obra.
  2. Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante tres años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.
  3. Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

 

También es importante señalar que la LOE será de aplicación para inmuebles de construcción posterior a 1999. Para Inmuebles posteriores será de aplicación el artículo 1591 del Código Civil, el cual regula la llamada responsabilidad decenal.

Respecto de obras realizadas o en realización antes de la LOE, el actor disfruta de 15 años para ejercitar la acción correspondiente.

 

Uso de cookies

Este sitio web utiliza cookies para que usted tenga la mejor experiencia de usuario. Si continúa navegando está dando su consentimiento para la aceptación de las mencionadas cookies y la aceptación de nuestra política de cookies, pinche el enlace para mayor información.plugin cookies

ACEPTAR
Aviso de cookies